Pentru a îmbunătăți gestionarea și protecția blocurilor de apartamente (condominii) din Quebec, guvernul provincial a adoptat două legi majore, Legea 16 și Legea 141. Aceste reforme, unele deja în vigoare, altele prevăzute până la sfârşitul anului, impun noi obligații pentru asociațiile de coproprietate.
Măsurile prevăzute de cele două legi au scopul de a spori transparența și siguranța financiară pentru coproprietari, asigurând în același timp o administrare riguroasă a clădirilor de apartamente Ele se referă în principal la studiul fondului de rezervă, carnetul de întreținere și certificatul emis de asociația de coproprietate privind starea imobilului.
Măsuri pentru consolidarea gestionării condominiilor
Carnetul de întreținere și studiul fondului de rezervă sunt cele două elemente esențiale ale noilor obligații. Carnetul de întreținere, un adevărat manual de gestionare a clădirilor, este conceput pentru a oferi un plan detaliat al lucrărilor de întreținere necesare pentru părțile comune, precum și datele prevăzute pentru executarea acestora. Acest document este esențial pentru a asigura menținerea în stare bună a clădirilor și pentru a planifica cheltuielile necesare conservării acestora.
Conform noilor directive, carnetul va trebui întocmit de către următoarele categorii profesionale: ingineri (membri OIQ), tehnologi profesioniști (membri OTPQ), arhitecți (membri OAQ), evaluatori agreați (membri OEAQ).
Legea 16
Adoptată în decembrie 2019, această lege reprezintă cea mai mare reformă a coproprietății divize (condo) de la intrarea în vigoare a Codului Civil din Quebec. Cea mai mare parte a dispozițiilor legale a intrat în vigoare pe 10 ianuarie 2020, însă cele mai multe articole au avut nevoie de precizări prin proiectul de regulament publicat la data de 11 septembrie 2024. După o perioadă de comentarii de 45 de zile, dacă nu sunt amendări majore, acest regulament va fi publicat și legea va intra în vigoare 15 zile mai târziu. Se estimează că până la sfârșitul anului 2024 acest proces va fi finalizat.
Anul 2025 reprezintă deci un an foarte încărcat pentru sindicatele de coproprietari ce vor trebui să aducă la zi documentele și să respecte aceste exigențe.
Mic rezumat al obligațiilor legale – Legea 16: Volet tehnic – Starea imobilului + Carnet de întreținere
Codul civil din Quebec, articolul 1070.2: Consiliul de administrație va stabili un carnet de întreținere al imobilului, carnet ce va descrie sarcinile de întreținere făcute în trecut și cele ce vor fi făcute în viitor și va ține la zi aceste carnet revizuindu-l periodic
Acest volet conține un inventar al tuturor părților comune și a materialelor și echipamentelor ce le compun. De asemenea, conține data de instalare a acestor componente echipamente și lucrările de întreținere necesare.
Acest document, redactat par un profesionist agreat, va conține și o evaluare a duratei de viață disponibilă a acestor componente și descrierea reparațiilor majore pentru următorii 25 de ani.
Există o parte de arhivare, sindicatul fiind obligat să pună în practică un mod de arhivare a acestor documente, precum și o gestiune a datelor de întreținere și operații curente sau o ținere la zi a contractelor de întreținere și reparație sau contractele de garanție.
Vor fi arhivate de asemenea toate rapoartele de inspecție sau expertiză realizate în trecut sau manualele de fabricație, alături de toate documentele tehnice, planuri, devize, contracte.
Acest carnet de întreținere va fi ținut la zi de către sindicat minim o dată pe an și verificat de către un profesionist agreat o dată la 5 ani.
Există o mică excepție în reavizarea carnetului de întreținere doar pentru sindicatele mici. Sunt considerate sindicate mici cele ce îndeplinesc TOATE aceste 3 condiții: au cel mult 2 etaje deasupra solului; au cel mult 8 parți privative – condo; toate părțile privative sunt cu destinație rezidențială (nicio parte comercială acceptată).
Coproprietățile au 3 ani de la intrarea în vigoare a regulamentului pentru a se conforma.
Dacă există deja documente deja redactate, ele sunt valabile doar dacă au fost stabilite cu 2 ani înainte de intrarea în vigoare a regulamentului, de către un profesionist autorizat membru OIQ, OAQ, OTPQ, OEAQ. Aceste documente sunt valide 5 ani de la data obținerii.
Volet financiar – Fondul de rezervă (Fonds de prévoyance)
Codul civil din Quebec articolul 1071 – Consiliul de administrație va obține un studiu al fondului de rezervă (fonds de prevoyance) ce stabilește sumele necesare pentru ca acest fond să fie suficient pentru a acoperi costul aproximativ al reparațiilor majore și de înlocuire al componentelor părților comune sub responsabilitatea sindicatului.
Conform noilor directive, carnetul va trebui întocmit de către următoarele categorii profesionale: ingineri (membrii OIQ), tehnologi profesioniști (membri OTPQ), arhitecți (membrii OAQ), evaluatori agreați (membrii OEAQ), contabili profesioniști (CPA).
Acest studiu trebuie bazat pe volet-ul A – Volet tehnic – Starea imobilului + Carnet de întreținere. Din acest motiv este recomandat să îl faceți de către aceeași companie pentru a evita ambiguitățile si costurile suplimentare.
Acest studiu trebuie să conțină (de exemplu):
● Suma totală existentă în fond la data studiului;
● Estimarea costului de reparații majore sau înlocuire a componentelor imobilului;
● Recomandarea sumei minime ce trebuie să existe în fond la începutul anului;
● Calculul efectuat pentru a stabili sumele la punctele anterioare.
El trebuie făcut o dată la 5 ani, fără excepție pentru micile coproprietăți. Coproprietățile au 3 ani de la intrarea in vigoare a regulamentului pentru a se conforma.
Dacă există deja documente redactate, ele sunt valabile doar dacă au fost întocmite cu 2 ani înainte de intrarea în vigoare a regulamentului de către un profesionist autorizat membru OIQ, OAQ, OTPQ, OEAQ, CPA. Aceste documente sunt valide 5 ani de la data obținerii.
Atestarea emisă de sindicat – Responsabilitatea Asociației de coproprietari. Transparență și siguranță pentru coproprietari
O altă prevedere importantă a noilor reguli este obligația asociației de coproprietate de a furniza, în orice moment, în termen de 15 zile de la cerere, fără taxe suplimentare, o atestare asupra stării imobilului.
Acest document trebuie să includă informații detaliate despre sumele disponibile în fondul de rezervă și în fondul de autoasigurare (care acoperă franciza în caz de dezastru) și suma cea mai mare prevăzută de aceasta franchize, lichiditățile pentru operațiunile curente, precum și cheltuielile de coproprietate pentru fiecare unitate. De asemenea, va include totalul contribuțiilor la taxele comune din ultimii 2 ani și suma plătită de coproprietari în această perioadă.
Vor trebui să fie incluse sumele de surplus ale sindicatului ce apar în statele financiare din ultimii 2 ani și o mențiune că sindicatul este asigurat conform cu precizările articolelor 1073 din Codul Civil.
De asemenea, vor mai fi incluse descrierile sumare a rapoartelor de inspecție și expertiză realizate de către sindicat în ultimii 5 ani sau descrierea pagubelor provocate de diverse sinistre eventuale.
O listă de reparații majore și înlocuire a compensantelor sub responsabilitatea sindicatului va fi de asemenea disponibilă, ca și descrierea sumară a litigiilor în care sindicatul este implicat.
Această nouă cerință are ca scop garantarea unei transparențe totale pentru coproprietari și potențiali cumpărători. Ea permite acestora din urmă să aibă o imagine clară asupra situației financiare și a gestionării condominiului înainte de a lua o decizie de cumpărare, reducând astfel riscurile legate de o gestionare deficitară sau de lipsa fondurilor.
Impact semnificativ asupra micilor blocuri de apartamente
Deși aceste noi măsuri sunt necesare pentru a asigura o gestionare riguroasă a blocurilor, ele provoacă îngrijorări, în special pentru micile clădiri cu opt unități sau mai puțin.
Multe dintre aceste clădiri nu respectă nici cerințele actuale, cum ar fi obligația de a avea un fond de rezervă sau un fond de autoasigurare. În plus, unele dintre aceste blocuri suferă de lipsa unei structuri administrative și nu dețin niciun fel de documentație privind gestionarea lor.
Experții se tem că introducerea noilor reguli va duce la o scădere generalizată a valorii micilor blocuri de locuinţe. Asociațiile acestor blocuri, adesea prost organizate sau fără fonduri suficiente, ar putea întâmpina dificultăți în a se conforma noilor cerințe, apartamentele respective devenind mai puțin atractive pentru potențialii cumpărători, în special dacă lucrările de întreținere nu au fost planificate sau dacă fondurile de rezervă sunt insuficiente pentru a acoperi cheltuielile viitoare.
Implementarea Legilor 16 și 141 marchează un moment important în gestionarea blocurilor de apartamente din Quebec. Prin impunerea unor norme mai stricte în ceea ce privește întreținerea și gestionarea financiară, guvernul își propune să protejeze interesele coproprietarilor și să asigure durabilitatea clădirilor de apartamente tip condo. Cu toate acestea, este esențial ca asociațiile de coproprietate, în special cele din clădiri mici, să se organizeze rapid pentru a se conforma acestor noi reguli. În caz contrar, valoarea proprietăților lor ar putea fi afectată.
